Zpět na všechny články

7. Epizoda - S Alešem o výkupech pozemků

To nejdůležitější z podcastu:

Jednání s majiteli pozemků

• První kontakt probíhá většinou prostřednictvím uvítacích dopisů, což často vede k minimální odezvě.
• Vysvětlování cíle a přínosu projektu je klíčové pro otevření dialogu.
  Osobní setkání: Aleš podtrhuje důležitost osobního kontaktu, který pomáhá navázat důvěru s majiteli pozemků.

Zásah do půdy

• Zábor půdy pro větrné elektrárny je minimální: většinou se jedná o betonovou patku a malou manipulační plochu.
• Půda zůstává k dalšímu hospodaření a původní pachtýř obvykle pokračuje v obhospodařování.

Pronájem a výkup

• EnVys preferuje nejprve pronajmout pozemky pro ověření, zda je možné postavit elektrárnu, a poté přistoupit k výkupu.

Alternativy pro majitele

• Majitelé mohou nabídnout věcné břemeno místo prodeje, ale EnVys se snaží udržet jednotný přístup.

Důležitost dialogu

• Otevřený a konstruktivní dialog je klíčový pro úspěšné jednání s majiteli pozemků.

Krátkozrakost některých majitelů

• Někteří majitelé pozemků si neuvědomují, že jejich přístup může vést k promarnění příležitosti a nižší hodnotě jejich pozemku v budoucnu.

_____________________________________________________________________

Celý podcast:

Ondřej Doležal:
Dobrý den, ahoj. Já vás tady vítám u sedmé epizody podcastu společnosti Envis, který se bude věnovat majitelům pozemků, výkupům a všemu s tím související. Máme tu jako hosta našeho spolupracovníka Aleše Vlasáka, který je projektantem a má u nás tuhle tu agendu s kolegyní na starosti. Aleši, dobrý den.

Aleš Vlasák:
Dobrý den.

Ondřej Doležal:
Jak jste se, Aleši, dostal od střední školy k Envisu? Jaká je vaše historie?

Aleš Vlasák:
Ano, tak já jsem studoval stavárnu, pak i na vejšce jsem studoval stavárnu a od tý doby se věnuju stavebnictví, rezidenčnímu developmentu a tak dál. A v určitý moment mi přišlo, že stavět bytový domy nebo rodinný domy je sice zajímavý, ale nemělo to žádný společenský přesah, a to mi v tom chybělo. Chtěl jsem něco, hledal jsem projekt, který bude pro větší skupinu lidí, pro vlastně celou společnost, který posune Českou republiku dopředu. A to jsem našel v Envisu. Envis toto nabízí a je možný se tady realizovat a je možný spolupracovat na něčem, co má podle mě velmi vysoký společenský přesah. A zásah to bude mít ne pro jednotky nebo desítky lidí jako právě při rezidenčním developmentu, ale pro tisíce, desetitisíce, možná i miliony. Takže cíle jsou veliký.

Ondřej Doležal:
Vy jste se k nám dostal vlastně náhodou. My jsme se poprvé potkali asi před osmi nebo devíti měsícema, kdy jste naši společnost oslovil. Jakej to má příběh, Aleši? Tohlencto je hrozně zajímavý.

Aleš Vlasák:
Ano, chystal jsem se o Vánocích na cestu do zahraničí a tak jsem si stáhnul do letadla nějaký podcasty a nějaký rozhovory. A slyšel jsem s vámi, Ondřeji, rozhovor a natolik mě to zaujalo, že jsem se hnedka na letišti, když jsme přistáli v Ománu, rozhodl vám napsat, že se musíme potkat. A když jsem se vrátil, tak jsme se potkali a začlo se to vyvíjet dobře. Domluvili jsme se, že bychom mohli rozvíjet naši spolupráci a tak takovejhle byl náš začátek, no.

Ondřej Doležal:
Co vás, Aleši, baví? Jak jste definovanej? Krom toho, že rád vykupujete pozemky pro naší společnost.

Aleš Vlasák:
Tak výkup pozemků je určitě zajímavá disciplína, ale já jsem mentálně nastavenej jako budovatel. Mám rád, když něco roste, když se něco staví, když se něco posouvá a mám rád hmotný věci, zejména v kontextu tý výstavby. Takže takhle bych to, takhle bych to shrnul. Baví mě, když a těším se, až budeme mít v Český republice větrný elektrárny. Připodobnil bych to třeba k tomu, že teď jsem byl v Anglii, cestoval jsem po Anglii a po Skotsku přes léto a úplně mě nadchlo, jak tam mají desítky a stovky větráků všude. Vůbec se toho nebojí. Česká republika v tomhle bohužel ještě trošku spí. Vidíme to i v ostatních zemích, jak ten rozvoj větrný energetiky jde velmi rychle kupředu a tak dál. Nejenom na moři, ale i na pevnině, což je teda případ bohužel i Český republiky.

Ondřej Doležal:
Vám se tam hlavně líbilo kvůli tomu, že jste se tam zasnoubil. Určitě ty větrný elektrárny byly vedlejší.

Aleš Vlasák:
Ano.

Ondřej Doležal:
Aleši, jak se nám jedná s majiteli pozemků? Když kluci z technickýho týmu, kterýho jste taky součástí, že jo, děláte studie příjezdových cest, měříte mosty, kreslíte vyvedení výkonu a tak dále a tak dále. A jak se vám potom jedná s těmi pozemky, když teda určíme nějakou lokalitu, řekneme si: dobrý, tady to dává hlavu a patu, splníme hlukový limity, ornitologové na to dají zelenou, netopýrologové na to dají zelenou a tak dále. A potom přicházíme do toho jednání s majiteli. O co usilujeme? Jak se vám jedná?

Aleš Vlasák:
Ano, tak vy jste shrnul tu agendu, kterou dělají kolegové a kde vlastně začíná ta moje. Já přicházím, tu agendu přebírám v momentu, kdy dostanu nějaký bod, okolo kterýho je vypsaná kružnice o poloměru 100 metrů. Takže ta plocha není malá. Identifikují se pozemky, na kterých ta plocha je, vlastníci těch pozemků a snažíme se ty vlastníky nějakým způsobem nakontaktovat. V první fázi většinou zasíláme nějaké dopisy, takové uvítací a tak dál. Bohužel na to ta odezva je vlastně téměř nulová a je to spíš nějaký rozšíření o tom povědomí, aby když třeba těm vlastníkům zavolám nebo je nějakým způsobem kontaktuju, tak aby aby třeba věděli, kdo jsme a už měli nějaký povědomí.
Snažíme se tedy zkrátka nakontaktovat ty lidi, nějakým způsobem se s nima spojit a začít s nima vést dialog. Bavit se s nima, představit ten projekt jako takový, představit komunitní energetiku, představit EnVys. A až v druhý řadě se bavíme o tom, jakej bychom měli záměr s těmi pozemky, že bychom je třeba chtěli si na chvilku pronajmout a potom koupit a tak dál. Ale bez toho, aniž bychom lidem vysvětlili, kdo jsme, proč to děláme a jaký jsou naše cíle a vize, tak málokdy se ty lidi s námi chtějí bavit. Takže ani tím vlastně nezačínáme. Je to téma třeba na nějaké druhé, třetí setkání, kdy se bavíme konkrétně už o těch výměrách, o nějakých pozemcích a tak dál.
Často právě ale tahle fáze toho prvního nakontaktování a bývá nejkomplikovanější, protože samozřejmě vlastníci pozemků jsou, bydlí různě po celý Český republice, často ne v tý lokalitě, kde třeba ten záměr bychom chtěli realizovat. Takže je to komplikovaný s ohledem na nějaké ježdění po republice. Někteří lidi dokonce žijí v zahraničí, tak s nimi komunikujeme po e-mailech nebo videohovory. Taky to není problém.
A často nám třeba s tím pomáhá pomáhají obce, kde ty záměry mají vzniknout, že nám zprostředkují nějaký kontakt, domluví nám nějakou úvodní schůzku a tak dál. Za což jsme vděční, protože ne vždycky je snadný se k nějakýmu kontaktu na ty lidi dostat. No a v případě, že se nám to dlouhodobě nedaří, tak za těma lidma vyrážím často třeba na motorce, si udělám na plánu nějakej výlet a vyrazím za nimi osobně zazvonit a slušně se představit na pár minut a požádat je, jestli bychom se třeba mohli domluvit na nějakou, na nějaký konkrétní čas, že bych jim to rád představil. A to se většinou setkává poměrně s úspěchem. Ty lidi jsou tomu otevření, naklonění a vlastně se o tom chtějí bavit. Takže třeba potom v horizontu dvou týdnů domlouváme první setkání, často i s rodinnými příslušníky, kde se všechno vysvětlí, pobavíme se a už je vlastně rozvinutý ten dialog a nějak ta konverzace plyne a...

Ondřej Doležal:
My se často setkáváme s tím, že ty lidi třeba na první dobrou po telefonu řeknou, že ne, reaguji, že jako nemají zájem, že nechtějí a podobně, ale vlastně potom, co si vyslechnou, co děláme, kdo jsme, za jakým účelem chceme ty elektrárny stavět, tak řekl bych, že tak devět z deseti lidí prostě otočí a nakonec jsou rádi, že se baví s námi.

Aleš Vlasák:
Ano, tak já plně rozumím těm obavám těch lidí. Většinou jsou to právě fyzický osoby. To je ještě možná dobré zmínit. Buďto jsou to zemědělský družstva, který tu půdu vlastní, hospodaří na ní a nebo jsou to tedy vlastníci, fyzický osoby. A oni mají přirozený obavy. Zprávy a noviny jsou plný různejch pofiderních společností, který mají podobný záměry, ne nutně výstavby větrné elektrárny, ale s výkupy pozemků a tak dál. Lidi nechtějí prodávat půdu. Česká republika má ten kult vlastnictví půdy velmi silně zakořeněný.

Ondřej Doležal:
Jak, jaký je zásah v tom území, co se týče větrné elektrárny z hlediska, z hlediska té půdy? Vy jste vlastně říkal, že od toho bodu se snažíme nejdříve si pronajmout a následně vykoupit nějaký okruh zhruba stometrový. Jaký je reálný zásah do té půdy?

Aleš Vlasák:
Já rozvedu nejdřív tu myšlenku celýho toho procesu. My si ten pozemek...

Ondřej Doležal:
To přijde. Bavíme se o bodu. Já se ptám, vy odpovídáte.

Aleš Vlasák:
Ten zásah do toho území v tý první fázi je vlastně nulovej. A v případě, že tam je možné tu elektrárnu postavit, tak ten zábor půdy, tý zemědělský půdy, na který se zpravidla ty větrný elektrárny staví, je kolem tisíce metrů čtverečních. Je tam nějaká betonová patka, která má průměr 26 metrů, což vychází na nějakých 500, 530 metrů čtverečních záboru půdy pro tu patku a zbylých 500 metrů je manipulační plocha. Představte si to jako štěrkovou plochu, kudy tam přijede auto a nějaký servisní vozidlo a může se tam otočit, zastavit, něco vyložit a tak dál. Takže ten skutečný zábor v tý ploše není tak velký na zbytku tý plochy, kde se vlastně ta větrná elektrárna točí, ten přesah těch lopatek, který má, tak tam se dál hospodaří. Standardně tam zůstává původní pachtýř, ty obhospodařovává tu půdu a jenom se přirozeně vyhne těm překážkám v tom území, ať už to jsou větrný elektrárny nebo například sloupy vysokého napětí nebo vedení vysokého napětí.

Ondřej Doležal:
Takže jediným záborem té půdy je vlastně ta betonová patka, která má teda nějakých 26 metrů.

Aleš Vlasák:
Ano. Je dobrý zmínit, že ještě je potřeba vybudovat příjezdovou cestu k tý turbíně nebo k turbínám, pokud jich je v tý lokalitě více. To taky často řešíme ve spolupráci se zemědělskými družstvy, aby právě oni mohli pro svou těžkou techniku, pro bag... pro kombajny, pro traktory a tak dál, tyto cesty využívat. Takže to je ještě součástí záboru té půdy, ale je to minimální zábor, protože se snažíme využívat stávajících cest, stávajících polních cest a tak dál.
No a další věc, kterou se v tom území řeší, tak je vyvedení výkonu. To si můžeme představit jako kabel zakopanej metra půl země, kterej to území nějak nenarušuje. Ano, v nějaký fázi výstavby, tak stavební práce, kdy ten kabel je do tý země buďto zary... buďto pluhováním osazen, nebo rýhováním, ale následně je bez problémů ta půda dál využívána i pro hlubokou orbu a tak dál, ten kabel je dostatečně hluboko. Nebývají s tím problémy. A pokud to je možný, pokud to situace umožňuje, tak se samozřejmě snažíme ten kabel vkládat třeba pod tu, pod tu příjezdovou cestu, pokud nějaká trafos... nějakej připojovací bod není úplně na opačné straně.

Ondřej Doležal:
Co se týče těch cest, tak vlastně Česká republika díky komunismu a a kolektivizaci, tak dříve se přistupovalo ke scelování vlastně polí, rozorávání remízků, spousta protipovodňových opatřeních, což třeba byly ty cesty, který bránily vlastně degradaci té půdy, protože ta půda se nesplavovala a tak dále. Tak vlastně ta cesta, která se tam dneska vytváří, nebo bude vytvářet, tak podél budou nějaké keře, nějaké stromy. Zaprvý bude tam moct projet těžká technika, ale ta výhoda toho je, že tydlencty prvky potom brání tomu, aby třeba teklo velký množství vody z těch polí. Může tam migrovat zvěř a tak dále. To znamená, že ta cesta v tom poli je přirozeně něco, co tam patří. Dříve zkrátka tak velký lány nebyly, takže než došlo k tomu scelování, tak třeba zjišťujeme mnohdy, že ty cesty, který my dneska chceme vlastně obnovovat nebo budovat, tak v katastru ty cesty zkrátka ještě dneska jsou.

Aleš Vlasák:
Ano, přesně tak. A tak toto přispívá tý kultivaci toho životního prostředí a nějakejch dopadů. Takže je to, tohle vnímám čistě pozitivně.

Ondřej Doležal:
My, když oslovíme ty majitele pozemků, tak my si nejdříve chceme tu plochu, tu půdu pronajmout. To je vlastně z toho důvodu, abychom zjistili, jestli je možný na tom daným místě tu větrnou elektrárnu postavit. Jaká je vlastně logika těch smluv a potom toho následného výkupu?

Aleš Vlasák:
Ano. My nejsme společnost založená s cílem vlastnit půdu po celý Český republice a různě nějaké kousky. Proto není naším cílem vykupovat nebo záměrem vykupovat půdu v místech, kde si nejsme stoprocentně jistí, že je možné tu elektrárnu postavit nebo ty elektrárny případně postavit.

Ondřej Doležal:
Ono to ani nejde, že jo. Protože finanční kompenzace nebo, nebo tu kupní cenu, kterou vlastně stanovujeme, tak několikanásobně převyšuje stávající cenu toho pozemku. To znamená, že nemůžeme si dovolit tady jezdit v uvozovkách s kufříkama peněz a přeplácet půdu, o který nevíme, jestli to tam vznikne, tak...

Aleš Vlasák:
Tak takhle to samozřejmě vůbec neprobíhá, že jo. To možná... slyšel jsem takový praktiky z dob minulých, ale...

Ondřej Doležal:
Jo?

Aleš Vlasák:
Tak existovalo to. Ale dneska za těma lidma chodíme s tím, že žádáme o možnost si ten pozemek pronajmout a na nějakou dobu určitou, během které by se provedly všechny průzkumy, vyhotovily by se všechny posudky, například EIA studie a další, ornitologický průzkum, celá řada. Výsledkem čehož by bylo stavební povolení a v případě získání stavebního povolení, tak bychom ty pozemky rádi vykoupili. S tímhle za těma lidma chodíme. Často jsou tomu velmi otevření a ve výsledku tu možnost zjistit, jestli ta elektrárna by postavit šla v tom území, nám dávají. A...

Ondřej Doležal:
My chceme ty pozemky koupit z toho důvodu, respektive ze dvou důvodů. První věcí je, že s ohledem na to, že nás spoluvlastní a většinově budou vlastnit obce, tak nestojíme o to, abychom tady v Český republice budovali nějaký energetický HA systém, kdy vlastně to jsou budovy, který stojí na cizích pozemcích a vznikají tam ohromný spory, který se táhnou snad už dvacet let. A další věcí je, že tím na sebe přebíráme rizika spojené s tou likvidací. Protože jak víme, tak za tu turbínu nebo za to stavení, tak je zodpovědnej majitel pozemku. Takže vidíme tady historicky, že někteří podnikavci si zkrátka pronajali od zemědělců půdu, postavili tam fotovoltaiky a dneska, když jsou ty fotovoltaiky před koncem životnosti, tak najednou ty firmy jsou támhle někde na Kypru, najednou jednatel je támhle někde z Indie a majiteli pozemku tam prostě zůstalo poměrně drahý železo, náročný na likvidaci.

Aleš Vlasák:
Přesně tak. Tomudlenstomu chceme předcházet. Tento systém se nám vůbec nelíbí. Přijde nám to nevhodný, špatný a je to důvod, proč ty pozemky z principu vykupujeme. Proč vykupujeme ten kruh pod těmi elektrárnami.

Ondřej Doležal:
Nabízíme těm majitelům pozemků nějaký další alternativy? To znamená třeba nechtějí ten pozemek prodat, ale jsou ochotní nám dát věcný břemeno. To znamená, že řeknou: Hele, ať se ta lopatka tady točí, nás to nějak jako neovlivňuje, zemědělci si pod tím budou dál zemědělčit, jezdit tím svým traktorem a potom kombajnem a vším možným. Jaká je k tomuhle tomu strategie Envisu?

Aleš Vlasák:
Tak není to úplně běžný. V ojedinělých případech umíme se individuálně nebo vyto... připravit individuální podmínky. Ale je dobrý zmínit, že v té lokalitě jako takové, u jedné konkrétní větrné elektrárny, se snažíme ke všem lidem držet stejný přístup. Abychom netříštili tu společnost a tak dál. Takže ano, nějaký specifický případy se můžou řešit pachtem nebo dlouhodobým pronájmem, ale my to vnímáme pro obě strany nevýhodné a snažíme se k těmhle k těmhle řešením spíš nepřistupovat.

Ondřej Doležal:
Je něco, co byste, Aleši, závěrem řekl? Kdybyste si měl položit jednu otázku, na kterou si sám odpovíte, nebo nějaký nějaký poselství.

Aleš Vlasák:
Mě vždycky nejvíc mrzí, když se snažím s někým spojit, s někým komunikovat a on se odmítá mě vyslechnout a vést ten dialog. Nevím, proč to tak je. Nevím, proč občas lidé bývají uzavření. My neděláme vůbec nic špatného. Chceme se jenom pobavit, chceme jim ukázat ten náš záměr a chceme dát lidem tu možnost z toho něco mít. Ať už v rámci toho prodeje toho pozemku nebo levnou komunitní energeti... energii. A celej ten koncept je postaven na obcích, na lidech, komunitně. A když se nikdo s námi nechce bavit a vést ten dialog, tak, tak mě to mrzí. Protože si zavírá dveře tý příležitosti a tý možnosti jenom o tom vědět. Ne třeba nutně hnedka, ale i do budoucna to pro něj může bejt zajímavý. Takže pro mě je velmi důležitý a základ vést dialog s těmi lidmi, povídat si, být otevřený, vnímat jejich požadavky, jejich problémy, jejich obavy. A my na oplátku můžeme třeba vymyslet nějaký řešení, nějak, nějaký kompenzace nebo něco podobného.

Ondřej Doležal:
Ono mnohdy je to i krátkozraký, že jo. Protože to, co se nám ukazuje z minulosti, kdy třeba majitel pozemku s námi jednal najednou se začla zvyšovat cena, začaly se zvyšovat požadavky v podstatě jako celkový, až jsme si řekli: to už prostě překračuje jakýkoliv rámec jako slušného chování. A domluvili jsme se se s majitelem sousedního pozemku. Větrná elektrárna bude stát v podstatě o 80 metrů jinde a ten daný člověk, který v jeden den měl pozemek v hodnotě několika milionů, tak zase vlastní pozemek jenom v hodnotě několika desítek tisíc. To je takové... Jak na to koukáte, na tydlencty situace, který nám ten život přináší?

Aleš Vlasák:
Tak někteří lidi, lidé si myslí, že tím, že vlastní ten pozemek, tak mají tu moc a můžou si klást ty podmínky. Jak říkám, my jsme otevření vést nějaký konstruktivní dialog, ale nenecháme se určitě zahnat do kouta nějakým vydíráním o navyšování ceny a tak dál. Často si právě lidi neuvědomují, že posun těch turbín v rámci desítek metrů tak, abychom se vyhnuli jejich pozemku, je možný. A potom to zlaté vejce, které jim nabízíme za ten prodej, protože jak bylo zmíněno, pro nás má ten pozemek několikanásobnou hodnotu, než je orná půda, za což by to byli schopni prodat nyní, tak my nabízíme mnohonásobně víc, tak najednou o tuto příležitost zcela přicházejí. Tak takovej přístup můžou mít, ale podle mě je to přesně, jak jste řekl, krátkozraký a nechali si proklouznout tu příležitost mezi prsty. A někdo, s kým se jedná snáz, líp, nebo je otevřenější, tak tak na tom zkrátka může vydělat.

Ondřej Doležal:
Zpravidla dostává i vyšší cenu, protože čím je to pro nás jednodušší, tak tím nižší náklady a práci s tím máme, že jo. To tak jako je. V každém případě já jsem ještě chtěl mluvit o tom, že podmínky, který nabízíme, tak jsou na tom trhu nadstandardní. S ohledem na to, že nás spoluvlastní ty obce, tak se chceme s těma lidma domluvit. Takže mnohdy se nám třeba stává, že majitelé pozemku nás sami oslovují s tím, že získali informaci třeba od zastupitelů, že nebo od vedlejší obce, že Envis nabízí za ty pozemky nejen teda pronájem, ale koupi jako takovou, za i násobně vyšší ceny, než třeba konkurence, která se snaží využít zase toho, že ty lidi tomu moc nerozumí a teďka ta turbína tam jako různě tancuje v podstatě po celým katastru zleva doprava, jenom abychom stlačili cenu. Zkrátka myslíme si, že tohlencto my neděláme. A my si vytipováváme větrné elektrárny tam, kde mají stát a myslíme si, že je to nejlepší. To znamená, že usilujeme zkrátka o to domluvit se na pozemcích na tom daným místě a opravdu neradi s tou turbínou zkrátka kverblujem zleva doprava jenom abychom stlačili cenu. Zkrátka myslíme si, že to naše řešení je to nejlepší a potom všechny ostatní jsou alternativy. Samozřejmě hlukové studie vyjdou, ale už tam může být třeba nějaký kompromis. Někde ne, někde to opravdu můžeme šoupnout tu elektrárnu o 200 metrů a opravdu s tím můžeme pracovat, ale někde je to takové zbytečné.

Aleš Vlasák:
A posouvat tu turbínu po katastru je vlastně škoda a naším cílem je vždycky se domluvit s vlastníky těch pozemků a určitě jsme schopní najít nějaký řešení.

Ondřej Doležal:
Férový a slušný pro všechny. Aleši, díky moc, díky všem, díky všem majitelům pozemků, že jste nad námi nezanevřeli a že nám, nebo alespoň kolegovi otevřete dveře. Díky a na shledanou.

Aleš Vlasák:
Děkujeme, hezký den.